2010年10月18日 星期一

「置安心」只會令地產商「至安心」

(吳志森‧明報論壇‧20101019見報)

大約十多年前,董建華推出「首次置業貸款計劃」,低息貸款60萬港元,給首次置業的家庭買樓上車。一個家庭的幾兄弟,成功獲批這筆天掉下來的餡餅,興高采烈四出尋找合適的單位。終於在新界區找到600呎單位,250多萬,3成首期70多萬,還欠近20萬。拿出儲蓄,勉強湊夠數,決定買下這個單位。由於手頭緊絀,跟業主逐千元講價,至深夜,終於成交。

那個時候,利息不像今天的低,250多萬元的單位,幾兄弟微薄的薪水,供得非常吃力。他們的家庭負擔相當重,樓價高企,本來不打算置業,但因為有政府的貸款,而且死線臨近,有「著數」不用,會覺得很「蝕底」,反正都要上車,匆匆把房子買下來。

不到幾個月,樓價插水式下跌,未幾,變成負資產。在金融風暴下,幾兄弟如何度過難關,有沒有不幸被裁員,供不起而被迫賣出單位,還要拿巨款贖樓,有沒有引起家庭糾紛,我不知道。但這個真實故事,是當年成千上萬負資產的其中一個,因「首置」而中招的例子,大不乏人。

重提陳年往事,是因為這幾天來,曾蔭權特首鄭汝樺局長,把他們精心設計的「置安心資助房屋計劃」,說成是九優十二優的居屋優化版,吹捧幾乎只應天上有。細仔分析,「置安心」可能還要比當年的「首置」更為陷阱處處。

大話怕計數。一家四口,3萬收入,30萬資產,1萬元租住房協「華而不實」的「置安心」單位,5年回贈30萬元租金作首期。五年後,如果單位市值380萬,七成按揭,114萬首期,30萬資產30萬租金回贈,還欠54萬,5年內儲蓄54萬,即每月要慳9千,1萬元租金,剩下的1.1萬,要包家用、交通、膳食、置裝、醫藥、書簿費課外活動補習費,還有可能一家人到外面吃餐飯睇場戲嗎?

最要命還不在這裡。租住「安心屋」五年後,即使再多等兩年緩衝期,如果到時樓價大升,首期遠在負擔能力之外,又或樓價急速下滑,不知何時見底,兩種情況,都使「置安心」租客陷入天人交戰的兩難。眼見30萬元租金回贈即將到手了,如果不上車,30萬元就報廢,不用白不用。這30萬是回贈,是白給你不用還的,當年60萬「首置」是貨款,雖然低息也要還。「置安心回贈」與「首置貨款」性質類近,但誘惑力更大,壓迫性更強,無論樓價升跌,走勢如何,都會被這30萬回贈迫向牆角,非要入市不可。十多年前因首置貨款上錯車變成負資產的歷史,在「置安心」將會重演。

回贈到手,首期東借西湊,租客還會買回那住了五年的舊樓嗎?屆時,這批「置安心」租客,又會一擁而上,成為新樓救市托市的新力軍,「置安心」計劃,至安心的,當然又是主宰香港命運的地產商了

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